Ansprüche der Anleger

Besondere Beachtung verdient bei der Immobilienanlagestiftung (Immobilien-AST) die Sacheinlage [vgl. ASV 20]:

Sacheinlage-Voraussetzungen:

  • Regelung in den Statuten oder im Reglement
  • Vereinbarkeit mit der Anlagestrategie
  • Keine Beeinträchtigung der Interessen der übrigen Anleger
  • Börsen- oder Marktgängigkeit der Einzelobjekte, ausgenommen Private Equity-Anlagen
  • Sacheinlagebericht der Geschäftsführung
    • Bewertung Marktwert der Sacheinlageobjekte am Stichtag
    • Aufführung der hiefür ausgegebenen Ansprüche.

In der Praxis haben Pensionskassen vermehr ihre direkt gehaltenen Immobilienanlagen in Immobilienanlageanstiftungen (Immobilien-AST) gegen Ausgabe von Anteilen (Ansprüchen) eingebracht (sog. Asset Swap bzw. Sacheinlage).

Die Vorteile indirekter Immobilienanlagen sind:

  • Diversifikationsmöglichkeit
  • Liquidere Anlage als die direkte Immobilienanlage
  • in der Regel bessere Performance (Portefeuille-Grösse, Portfolio-Zusammensetzung und Bewirtschaftungsvorteile etc.)

Die Transaktion unterteilt sich in folgende Phasen

  • Vorbereitungsphase
    • Indentifizierung des Immobilienportfolios der PK durch die Immobilien-AST
    • Prüfung des Erwerbsinteresses
    • Bewertung
    • Prüfung der Asset Swap-Tauglichkeit
    • Indikative Offerte
    • Transaktionsphase
  • Berücksichtigung der due diligence-Ergebnisse in den Vertragsverhandlungen
  • Bewertung durch die Schätzungsexperten
  • Beizug der Revisionsstelle zur Vorprüfung
  • Entscheid über die Transaktionsart (Fusion [Universalsukzession], Vermögensübertragung, singular-sukzessorische Übertragung etc.),
  • Vertragsredaktion (Entwurf Sacheinlagevertrag)
  • Bestätigung Revisionsstelle
  • Anträge an den Stiftungsrat
  • Erwerbsentscheid
  • Signing und Closing
    • Öffentliche Beurkundung (je nach Erwerbsart am Sitz der PK oder am Ort der gelegenen Sache)
    • Handelsregisteranmeldung (nicht bei Einzelrechtsübertragung)
    • Grundbucheintrag (je Übertragungsart konstitutiv bzw. deklaratorisch)
  • Übergabe der Anteilscheine (Anspruch des Anlegers)
  • Nachbearbeitungsphase
    • Abschlussbericht
    • Information im Anhang des Geschäftsberichts (je Immobilienobjekt: Art, Ort, Preis und Bruttorendite)
    • Steuerliche Behandlung
      • Berücksichtigung der Steuerbefreiung auf Stufe Bund, Kanton und Gemeinde bei den direkten Steuern, sofern und soweit Einkünfte und Vermögenswerte ausschliesslich der beruflichen Vorsorge dienen.
      • Ebenso steuerbefreit sind Einrichtungen, die der zweiten und dritten Säule dienen.
      • Die Praxis in Bezug auf die Grundsteuern (Handänderungssteuer, sofern und soweit eine solche noch besteht, und Grundstückgewinnsteuer) ist kantonal unterschiedlich.
      • Vorgängige Steuerrulings sind daher zu empfehlen.

Weiterführende Informationen

  • BOSCARDIN RICCARDO, Immobilien als Sacheinlage: Innovative Lösung für Pensionskassen, in: B2B, Dezember 2009, S. 27 ff.
  • GUERRA F., Die Abwicklung von Asset-Swap-Immobilientransaktionen in der Schweiz, in: CUREM, Immobilienwirtschaft aktuell: Beiträge zur immobilienwirtschaftlichen Forschung, Zürich 2009
  • BLEISCH ANDREAS, Einbringung von Immobilien in Anlagestiftungen – asset swaps als steuerprivilegierte Transaktionsvariante für Pensionskassen, in: Der Schweizer Treuhänder 6-7/2011, S. 501 ff.
  • SCHUMACHER RETO, Gesellschafts- und Kapitalmarktrecht, Asset Swap im Immobilienbereich – ein neuer Trend bei Pensionskassen, in: Chancen und Risiken rechtlicher Neuerungen 2008/2009, S. 22 ff.
  • Real Estate Due Diligence
  • Verfahren der Unternehmensfusion
  • Vermögensübertragung
  • Immobilienpaket (gemeinsame Veräusserung von Immobilien)
  • MARGRAF OLIVIER, Steuerfolgen im Zusammenhang mit der Übertragung von Liegenschaften zwischen (steuerbefreiten) Vorsorgeeinrichtungen, in: SteuerRevue Nr. 10/2011, S. 748 ff.

Drucken / Weiterempfehlen: