Besondere Beachtung verdient bei der Immobilienanlagestiftung (Immobilien-AST) die Sacheinlage [vgl. ASV 20]:
Sacheinlage-Voraussetzungen:
- Regelung in den Statuten oder im Reglement
- Vereinbarkeit mit der Anlagestrategie
- Keine Beeinträchtigung der Interessen der übrigen Anleger
- Börsen- oder Marktgängigkeit der Einzelobjekte, ausgenommen Private Equity-Anlagen
- Sacheinlagebericht der Geschäftsführung
- Bewertung Marktwert der Sacheinlageobjekte am Stichtag
- Aufführung der hiefür ausgegebenen Ansprüche.
In der Praxis haben Pensionskassen vermehr ihre direkt gehaltenen Immobilienanlagen in Immobilienanlageanstiftungen (Immobilien-AST) gegen Ausgabe von Anteilen (Ansprüchen) eingebracht (sog. Asset Swap bzw. Sacheinlage).
Die Vorteile indirekter Immobilienanlagen sind:
- Diversifikationsmöglichkeit
- Liquidere Anlage als die direkte Immobilienanlage
- in der Regel bessere Performance (Portefeuille-Grösse, Portfolio-Zusammensetzung und Bewirtschaftungsvorteile etc.)
Die Transaktion unterteilt sich in folgende Phasen
- Vorbereitungsphase
- Indentifizierung des Immobilienportfolios der PK durch die Immobilien-AST
- Prüfung des Erwerbsinteresses
- Bewertung
- Prüfung der Asset Swap-Tauglichkeit
- Indikative Offerte
- Transaktionsphase
- Immobilien due diligence / Prüfung potentieller Risiken
- Berücksichtigung der due diligence-Ergebnisse in den Vertragsverhandlungen
- Bewertung durch die Schätzungsexperten
- Beizug der Revisionsstelle zur Vorprüfung
- Entscheid über die Transaktionsart (Fusion [Universalsukzession], Vermögensübertragung, singular-sukzessorische Übertragung etc.),
- unter Berücksichtigung eines allf. Verschwiegenheitsinteresse bzw. der Inkaufnahme der erhöhten Publizität
- mit unterschiedlichen Zuständigkeiten und Gebühren etc. (Vermögensübertragung: Sitz der PK; Einzelübertragung: am Ort der gelegenen Sache)
- Vertragsredaktion (Entwurf Sacheinlagevertrag)
- Bestätigung Revisionsstelle
- Anträge an den Stiftungsrat
- Erwerbsentscheid
- Signing und Closing
- Öffentliche Beurkundung (je nach Erwerbsart am Sitz der PK oder am Ort der gelegenen Sache)
- Handelsregisteranmeldung (nicht bei Einzelrechtsübertragung)
- Grundbucheintrag (je Übertragungsart konstitutiv bzw. deklaratorisch)
- Übergabe der Anteilscheine (Anspruch des Anlegers)
- Nachbearbeitungsphase
- Abschlussbericht
- Information im Anhang des Geschäftsberichts (je Immobilienobjekt: Art, Ort, Preis und Bruttorendite)
- Steuerliche Behandlung
- Berücksichtigung der Steuerbefreiung auf Stufe Bund, Kanton und Gemeinde bei den direkten Steuern, sofern und soweit Einkünfte und Vermögenswerte ausschliesslich der beruflichen Vorsorge dienen.
- Ebenso steuerbefreit sind Einrichtungen, die der zweiten und dritten Säule dienen.
- Die Praxis in Bezug auf die Grundsteuern (Handänderungssteuer, sofern und soweit eine solche noch besteht, und Grundstückgewinnsteuer) ist kantonal unterschiedlich.
- Vorgängige Steuerrulings sind daher zu empfehlen.
Weiterführende Informationen
- BOSCARDIN RICCARDO, Immobilien als Sacheinlage: Innovative Lösung für Pensionskassen, in: B2B, Dezember 2009, S. 27 ff.
- GUERRA F., Die Abwicklung von Asset-Swap-Immobilientransaktionen in der Schweiz, in: CUREM, Immobilienwirtschaft aktuell: Beiträge zur immobilienwirtschaftlichen Forschung, Zürich 2009
- BLEISCH ANDREAS, Einbringung von Immobilien in Anlagestiftungen – asset swaps als steuerprivilegierte Transaktionsvariante für Pensionskassen, in: Der Schweizer Treuhänder 6-7/2011, S. 501 ff.
- SCHUMACHER RETO, Gesellschafts- und Kapitalmarktrecht, Asset Swap im Immobilienbereich – ein neuer Trend bei Pensionskassen, in: Chancen und Risiken rechtlicher Neuerungen 2008/2009, S. 22 ff.
- Real Estate Due Diligence
- Verfahren der Unternehmensfusion
- Vermögensübertragung
- Immobilienpaket (gemeinsame Veräusserung von Immobilien)
- MARGRAF OLIVIER, Steuerfolgen im Zusammenhang mit der Übertragung von Liegenschaften zwischen (steuerbefreiten) Vorsorgeeinrichtungen, in: SteuerRevue Nr. 10/2011, S. 748 ff.
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